Перепланировка и перепрофилирование помещений

Перепланировка или переустройство проводятся в процессе текущего или капитального ремонта помещения или реконструкции здания. И в том и в другом случае необходимо согласование с собственником.

Перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации.

Переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

В обобщенном виде для согласования и проведения работ по перепланировке и переустройству необходимо:

• получить согласие собственника на производимую перепланировку (переоборудование);
• получить технический паспорт жилого помещения;
• получить техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций;
• заказать проект перепланировки;
• сдать пакет документов в службу «одного окна» Мосжилинспекции либо Многофункционального центра по предоставлению государственных услуг (МФЦ);
• получить разрешения (распоряжения) на перепланировку помещения;
• провести ремонтные работы;
• провести комиссию по приемке выполненных работ с оформлением Акта ввода в эксплуатацию;
• провести обмеры ТБТИ и получить новые документы ТБТИ;
• внести изменения, связанные с произведенной перепланировкой, с получением нового свидетельства о собственности в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество).

В соответствии с п.17 Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, производство которых затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, конструктивную прочность многоквартирного дома, а также по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома требуют решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в соответствии с Административным регламентом, утвержденным указанным Постановлением.

Следует учитывать, что Жилищный кодекс Российской Федерации в статье ч. 2 ст. 25 определяет перепланировки как ряд работ по перестроению конфигурации помещения, для которых необходимо занесение изменений в техпаспорт жилого помещения. Однако, если такое разделение пространства является обратимым без необходимости проведения ремонтно-строительных мероприятий, а перегородки являются сборно-разборными, легко переносятся в другое место, то данное определение перепланировки к этому случаю можно считать неприменимым. Однако, если при паспортизации объекта будет установлено, что перегородки, в производстве которых использовались облегченные материалы (гипсокартон, пластик, стекло, алюминий), установлены капитально и демонтаж построения потребует специальных строительно-монтажных работ, то они должны были быть внесены в техпаспорт здания и могут признаваться как возведенные с нарушением порядка согласования.

Функции согласования перепланировки офиса по эскизу возложены на Государственную жилищную инспекцию города Москвы(отделения в административных округах).

Без получения разрешения может осуществляться:

• ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета
• устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету)
• замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству
• перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни
• установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов
• устройство самораздвижных или «карусельных» дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений
• изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий
• перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей)
• замену столярных элементов фасада здания (с изменением рисунка).

Без получения разрешения, но с последующим уведомлением может осуществляться:

• перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь
• заделка дверных проемов в ненесущих перегородках
• остекление лоджий и балконов по типовым проектам
• ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов
• устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия
• разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные)
• устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные)

Кроме того, в ходе эксплуатации помещения может возникнуть необходимость в его перепрофилировании. Эта проблема чаще всего возникает при аренде городского имущества. Дело в том, что в договоре аренды с Департаментом городского имущества г. Москвы указано целевое назначение помещения (например, офис или парикмахерская). Изменение профиля требует обращения в Департамент городского имущества г. Москвы за разрешением на изменение целевого назначения помещения. 

При этом следует учитывать, что при сложившейся практике внесения данных изменений посредством заключения дополнительного соглашения, по мнению Федеральной антимонопольной службы РФ эти соглашения должны заключаться на основании проведенных торгов. Так п.12 Разъяснений ФАС России от 05.06.2012 по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусматривает ,что в результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ). 

Таким образом, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах.